Stan prawny nieruchomości. Jakie dokumenty należy sprawdzić przed podpisaniem umowy?

Stan prawny nieruchomości. Jakie dokumenty należy sprawdzić przed podpisaniem umowy?

Wielu z nas staje przed wyzwaniem jakim jest kupno nieruchomości. W zależności od rodzaju nieruchomości (gruntowa, budynkowa, lokalowa), jej położenia, a w szczególności przeznaczenia, do zawarcia umowy niezbędna będzie weryfikacja innych dokumentów. Poniższe zestawienie uwzględnia najważniejsze z nich, które koniecznie należy sprawdzić przed podpisaniem umowy. Od czego zacząć? Jak zbadać stan prawny nieruchomości?

Księga wieczysta

Księga wieczysta jest podstawowym dokumentem, który powinniśmy sprawdzić przed zawarciem umowy sprzedaży. Z jej treści wynika położenie nieruchomości i jej przeznaczenie (dział I), właściciel (dział II), czy nieruchomość jest obciążona ograniczonymi prawami rzeczowi (dział III) np. użytkowaniem, dożywociem, służebnościami (które nie zawsze są ujawnione w księdze wieczystej) oraz hipotekami (dział IV).

Dostęp do ksiąg wieczystych jest jawny, a treść zamieszczonych w niej wpisów możemy sprawdzić w Centralnej Bazie Danych Ksiąg Wieczystych prowadzonej przez Ministerstwo Sprawiedliwości w formie systemu teleinformatycznego dostępnego na stronie internetowej:

https://ekw.ms.gov.pl

Podkreślenia wymaga, że nie dla wszystkich nieruchomości założone zostały elektroniczne księgi wieczyste, co uniemożliwia ich zdalne zbadanie za pośrednictwem elektroncznego systemu ksiąg wieczystych. Chodzi tutaj o księgi wieczyste, które nie zostały jeszcze zmigrowane do systemu teleinformatycznego; księgi wieczyste dawne, w których nie wprowadzono żadnych zmian od lat 30-stych XX wieku, czyli tzw. grundbuchy (dawny zabór pruski i austriacki) albo akta hipoteczne (dawny zabór rosyjski). Ksiąg wieczystych nie muszą (chociaż mogą) mieć założonych również spółdzielcze własnościowe prawa do lokali mieszkalnych. W takim wypadku dokumentem potwierdzającym tytuł prawny do lokalu są: akt notarialny (umowa sprzedaży lub darowizny, orzeczenie sądu a także zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej potwierdzające przysługujące prawo do lokalu.

Przeznaczenie w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego i Strefa Rewitalizacji

W zaświadczeniu o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego znajdziemy informacje na temat przeznaczenia interesującej nas działki oraz sąsiadujących z nią terenów. Czasem gmina nie posiada obowiązującego planu miejscowego (MPZP), wtedy trzeba się starać o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy (tzw. „WZ”). Po ich otrzymaniu dowiemy się, w jaki sposób będziemy mogli zagospodarować działkę, budynek o jakich gabarytach możemy wybudować. Informacje dotyczące zagospodarowania przestrzennego uzyskamy w urzędzie gminy lub urzędzie miasta. Czasem plany miejscowe dostępne są też na stronie internetowej urzędu miasta lub urzedu gminy.

Zaświadczenie o rewitalizacji potwierdza, czy nieruchomość jest położona na obszarze rewitalizacji. Dokument taki jest niezbędny wyłącznie w dwóch przypadkach: gdy nieruchomość jest położona w obrębie, który jest w całości położony na obszarze rewitalizacji albo gdy nieruchomość znajduje się w obrębie, który jest częściowo położony na obszarze rewitalizacji. Dokument ten można uzyskać we właściwym miejscowo dla nieruchomości urzędze gminy albo urzędzie miasta.

Wypis z rejestru gruntów i budynków

Z treści tego dokumentu wynika numer księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, jej obszar, granice, numer ewidencyjny oraz położenie gruntów, rodzaj użytków, klasę gruntu oraz właściciel nieruchomości. Dokument ten można uzyskać we właściwym miejscowo dla nieruchomości urzędze gminy, starostwie powiatowym albo urzędzie miasta na prawach powiatu. Przy składaniu dokumentu do akt ksiąg wieczystych, celem dokonania aktualnizacji znajdujących się w niej danych, należy pamiętać, aby dokument ten miał przeznaczenie do celów prawnych.

Pozwolenie na budowę/użytkowanie oraz zgłoszenie budowy z projektem budowlanym

Przed zakupem nieruchomości gruntowej warto sprawdzić te decyzje. Sprawdźmy daty ich ważności, która wynosi 3 lata od momentu, w którym decyzja stała się ostateczna i czy zawiera klauzule ostateczności. Na podstawie tych dokumentów określimy czy budynek został wybudowany zgodnie z prawem i czy można go użytkować.

Inne dokumenty

– zaświadczenie o braku osób zameldowanych – przez podpisaniem umowy warto sprawdzić, czy w nieruchomości nikt nie jest zameldowany. W chwili obecnej można to sprawdzić w urzędzie miasta lub gminy, na terenie których położona jest nieruchomość – organy te wydają odpowiednie zaświadczenie,

– zaświadczenie o lasach (zaświadczenie wydawane przez właściwego miejscowo starostę, z którego wynika, że działka nie jest objęta uproszczonym planem urządzania lasu i że w odniesieniu do działki nie była wydana decyzja w myśl art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września o lasach) – w obecnym systemie prawnym zgodnie z ustawą o lasach, w przypadku sprzedaży gruntu przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej, której ustawa przyznaje zdolność prawną, Skarbowi Państwa przysługuje prawo pierwokupu gruntu. Umowa zawarta z naruszeniem prawa pierwokupu jest umową nieważną, dlatego potrzebne jest udokumentowanie, że nie zachodzi prawo pierwokupu i stąd są potrzebne następujące dokument: wypis z rejestru gruntów, zaświadczenie z gminy – o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, zaświadczenie ze starostwa powiatowego potwierdzające, że nieruchomość jest lub nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu i że jest lub nie jest objęta decyzją starosty określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej.

Zbadanie stanu prawnego nieruchomości przed jej zakupem jest konieczne i należy jego dokonywać indywidualnie, w odniesieniu do każdej transakcji. Ewentualna pomyłka może istotnie wpłynąć na naszą sytuację osobistą, finansową i majątkową. O problemach związanych z nieuregulowanym stanem prawnym nieruchomości możesz przeczytać tutaj.

O autorze:

Przemysław Sołtysiak

Absolwent Wydziału Prawa i Administracji UAM w Poznaniu. Członek Wielkopolskiej Izby Adwokackiej.

W swojej pracy koncentruje się na kwestiach związanych z rynkiem nieruchomości, wsparciem procesów inwestycyjnych, przekształceniami spółek, prawem spadkowym, rodzinnym i karnoskarbowym.

Współpracuje z deweloperami, wspólnotami mieszkaniowymi, zarządcami nieruchomości, inwestorami, branżą produkcyjną, branżą transportową i finansową.

tel: +48 603 955 124‬ | mail: p.soltysiak@kancelaria-solvers.pl

Leave a Reply

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *