Tarcza antykryzysowa- przedłużenie umów najmu bez zgody właściciela oraz zakaz ich wypowiadania.

Medialne komentarze, dotyczące tzw. tarczy antykryzysowej, skupiają się w głównej mierze na sytuacji przedsiębiorców oraz zakresie świadczeń pomocowych z których mogą oni skorzystać. Mało uwagi poświęca się natomiast zapisom, które w sposób istotny dotykają rynku najmu lokali mieszkalnych. Wprowadzona ustawa daje bowiem możliwość przedłużenia umowy najmu i to bez zgody właściciela. Co więcej, ustawa chroni również w niektórych wypadkach przed możliwością złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu stosunku najmu, czy wypowiedzenia stawki czynszu.

Warunki  jednostronnego przedłużenia

Przedmiotowa regulacja dotyczy sytuacji, gdy czas obowiązywania umowy najmu, zawartej przed dniem wejścia w życie ustawy, upływa po tym dniu, a przed dniem 30 czerwca 2020 r. W takim wypadku najemca może jednostronnie zdecydować o przedłużeniu umowy do dnia 30 czerwca 2020 r. Zasadniczo jedynym warunkiem jest złożenie przez najemcę stosownego oświadczenia wynajmującemu. W konsekwencji umowa zostanie przedłużona na warunkach dotychczasowych. Wynajmujący nie ma w zasadzie żadnych narzędzi do zablokowania przedłużenia umowy, co oczywiście budzi kontrowersje.

Przykładowo, jeśli umowa kończy się w dniu 10 maja 2020 r., to najpóźniej tego dnia najemca powinien złożyć oświadczenie o woli przedłużenia stosunku najmu. Najważniejszą kwestią pozostaje więc zachowanie wspomnianego terminu oraz odpowiednie sformułowanie oświadczenia.

Komu uprawnienie do przedłużenia nie przysługuje?

Możliwość skorzystania z przedmiotowych uprawnień została jednak ograniczona. Ustawa stanowi, że omawianych przepisów nie stosuje się do:

1. najemcy, który w czasie co najmniej 6 miesięcy obowiązywania umowy najmu lokalu poprzedzających dzień wejścia w życie ustawy nowelizującej albo przez cały czas obowiązywania umowy najmu lokalu poprzedzający dzień wejścia w życie tej ustawy, jeżeli umowa ta obowiązywała przez czas krótszy niż 6 miesięcy poprzedzających dzień wejścia w życie niniejszej ustawy, był w zwłoce z zapłatą: a) czynszu lub b) innych niż czynsz opłat za używanie lokalu lub c) opłat niezależnych od wynajmującego lokal a przez niego pobieranych – za co najmniej jeden okres rozliczeniowy, jeżeli łączna wartość tych zaległych należności przekroczyła kwotę czynszu należnego za jeden miesiąc,
2. jeżeli w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu najemca używał tego lokalu w sposób sprzeczny z tą umową lub niezgodnie z przeznaczeniem tego lokalu lub zaniedbywał obowiązki, dopuszczając do powstania w tym lokalu szkód, lub
3. jeżeli w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania ten lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego, lub
4. najemcy lokalu mieszkalnego, któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.

Wspomniane wyłączenia mają  zatem na celu wyeliminowanie możliwości  przedłużenia umowy najmu przez lokatorów zadłużonych i uciążliwych.

Zakaz wypowiadania umów

Tarcza antykryzysowa ma w swoich założeniach ochronić również  najemców przed wzrostem cen czynszu oraz  możliwością złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu najmu. Wprowadzone regulacje stanowią bowiem, że do 30 czerwca 2020 r. właściciele lokali nie mogą wypowiadać najemcom umów najmu ani podnosić  im czynszu.

Również jednak w tym przypadku wprowadzone zostały wyjątki. Zakazu wypowiadania  umowy najmu lub wysokości czynszu nie stosuje się w przypadku wypowiadania umowy najmu najemcy lokalu mieszkalnego jeżeli:

1. lokator pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
2. lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
3. lokator używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, lub
4. lokatorowi przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.

Ponadto, zakazu wypowiadania najemcy umowy najmu lub wysokości czynszu nie stosuje się w przypadku wypowiadania umowy najmu lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne w związku z:

1. naruszeniem przez najemcę postanowień tej umowy najmu lub przepisów prawa dotyczących sposobu używania tego lokalu lub
2. koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, w którym znajduje się ten lokal.

Wypowiedzenie umowy/ stawki czynszu najmu przed wejściem w życie ustawy

Jeżeli natomiast wynajmujący wypowiedział j umowę najmu albo wysokość stawki czynszu przed dniem wejścia w życie tarczy antykryzysowej (co miało miejsce 1 kwietnia 2020), a upływ okresu wypowiedzenia mija po tym dniu, to w takim wypadku termin wypowiedzenia ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 r. Również w tym wypadku przedłużenie terminu wypowiedzenia następuje wyłącznie na podstawie oświadczenia woli najemcy, które także powinno zostać złożone najpóźniej ostatniego dnia okresu wypowiedzenia.